房價不到上海一半，回報卻翻倍！日本房產被全球富人盯上了

發布日期：2025-06-13

當國內經濟面臨通脹壓力、股市震蕩、樓市走弱的三重夾擊，越來越多高凈值家庭開始重新審視資產配置的“安全錨”在哪里。答案正在從“國內持有”向“海外配置”轉移。

在這一輪全球資產布局熱潮中，日本，成為一顆冉冉升起的明星。無論是巴菲特持續加碼五大商社，還是黑石、貝萊德等國際巨頭大舉收購日本房地產，日本已經成為全球資本眼中的“避風港”。

一、日元正值低位，“折扣期”窗口難得

如果說全球資產配置是種長期行為，那匯率就是影響投資成本的第一關鍵。

以人民幣兌日元為例，2020年約為 1：14.8，而2025年初一度跌至 1：22.3。這意味著，同樣一套價值1000萬日元的房產，現在購入比四年前“打了七折”還多。

更重要的是，日本經濟已擺脫“失落三十年”的泥潭，央行逐步退出負利率政策，市場普遍預期日元將逐步回升。對精明的投資者而言，現在正是“低位抄底”的絕佳時機。

二、“觀光立國”戰略持續推進，旅游與地產雙輪驅動

日本早在2006年就將“觀光立國”寫入國家發展戰略，設立專門的觀光廳，目的就是吸引更多外國游客、消費和投資。

• 2018年民宿合法化，明確了合法民宿運營條件，如大阪需25㎡以上并配置消防設施；

• 世博會+賭場項目落地后，酒店、公寓、短租需求將進一步放大；

• 房價租金雙增長：以大阪為例，近三年房價上漲超18%，租金漲幅超11%。

這意味著，不動產投資不僅有房產本身的升值潛力，還有穩定甚至增長的租金回報支撐。

三、大阪：日本房地產投資的“性價比之王”

相比東京，大阪的投資門檻更低、收益更高，被越來越多海外買家視作首選目的地。

大阪投資的4大理由：

1. 價格洼地明顯：
   大阪平均房價僅為東京的70%、上海的40%；但人均GDP卻是北京的2倍，價格與價值錯配，帶來巨大的潛在升值空間。

2. 租金回報更優：
   合法民宿全年可運營，租金回報率普遍在 5%-8%，而東京核心區僅為 3%-4%。

3. 政策紅利扎堆：

   • 2025年世博會將在大阪舉辦，預計帶來基礎設施升級及旅游熱潮。

   • 2030年亞洲最大賭場度假區將于大阪夢洲開業，投資規模超1.08兆日元，目標年吸引2000萬游客，借鑒澳門經驗，房價有望獲得爆發式增長。

4. 入場門檻親民：
   僅需約 150萬～250萬元人民幣，即可在大阪核心地段買下優質公寓；而東京同等地段門檻則需 400萬人民幣以上。

四、為什么“聰明錢”都在投日本？

除了房地產價格合理，穩定的租金回報率和觀光經濟加持，日本還有幾個不容忽視的優勢：

• 日元是全球第三大儲備貨幣，具有天然的避險屬性；

• 海外機構持續看好：巴菲特承諾將長期持有日本資產至少20年，阿里云峰基金也在日本布局房地產；

• 國際評級高，政治經濟穩定，相比新興市場或熱門移民國家，日本更具制度安全感。

據全球地產研究機構Knight Frank統計，日本目前已成為亞太地區最大的不動產投資市場，更是全球資金最青睞的避險資產配置地之一。

五、投資建議：東京 or 大阪，怎么選？

如預算在300萬以內、偏重投資回報，大阪幾乎是無可替代的優選；如預算充足，注重生活品質和穩定資產增長，東京則更勝一籌。

在全球經濟不確定性日增、國內資產縮水風險加劇的背景下，海外配置不再是可選項，而是資產穩健增長的剛需選擇。

當前的日本，匯率低+政策利好+旅游紅利+國際資本蜂擁而入，為中國投資者打開了一個性價比極高的窗口期。特別是以大阪為代表的城市，投資潛力遠未釋放，正是“抄底”的絕佳時刻。

如果你正在考慮做出全球資產配置的下一步，不妨從日本開始，搶先布局未來十年的紅利。